Türkiye’de yabancılara toprak satışı hakkındaki gözlemlerimi sürdürüyorum. Biliyoruz ki, bilimsel gerçeklerin bulunmasının ilk adımı gözlem yapmaktır. Gerçekler önce mevcut sorunları gösterir, ardından bunlara en doğru çözüm yollarını.

Şu bir gerçektir ki, AKP iktidarı Türkiye için bir felaket olmuştur. Bütün uygulamalarıyla ülkemize çok büyük zararlar vermiştir. Bunlardan biri de Türkiye’yi yabancılar için tam bir “avlak alanı”na dönüştürmüş olmasıdır. Bunu yalnız fabrika ve tesislerimizin satılmasında görmüyoruz, bir üretim faktörü olan topraklarımızın da yabancı uyrukluların eline geçmesinde, yabancı ülkelerin millî servetine eklenmesinde de görüyoruz. Gerçekten, AKP ile birlikte topraklarımıza İngiliziyle, arabıyla dış kaynaklı müthiş bir saldırı başlamıştır. Bir kez daha vurgulamam gerekir ki, bizim milletçe başlıca kusurlarımızdan biri ölçüsüzlüğümüzdür. Bunun çarpıcı örneklerinden birini de yabancıya toprak satışında görüyoruz. Vur deyince, öldürüyoruz: AKP sayesinde vatan topraklarını satmakta dünyada artık neredeyse başı çekiyoruz!

I) İSTATİSTİK VERİLER

Türkiye’de Cumhuriyet’ten günümüze (1923-2003) geçen 80 yılda sadece 425 yabancıya, 11 milyon metrekare toprak satılmıştır. Buna karşılık 10 yıllık AKP döneminde (2003-2013) ülkemizde tapu sahibi olan yabancı sayısı 112 000’e, satılan toprak ise 136 milyon m²’ye tırmanmıştır.
Bu satışların cereyan ettiği sektöre “gayrimenkul sektörü” deniyor. Sektör özellikle kentsel dönüşüm uygulamasıyla hareketlendi ve bu hareketlilik Mütekabiliyet yasasıyla hızlandı. Bu kapsamda yabancıların gayrimenkul alımları da önemli oranda ivme kazandı. Yıl olarak 2012'de toplam 13 bin 500 taşınmaz satılırken, bu sayı 2013’de 21.700'e ulaştı. 2014’te 20  bin 57 yabancı Türkiye’den 5.2 milyon metrekare büyüklüğünde taşınmaz satın aldı. Artışta, Körfez ülkeleri ön plana çıktı. Alınan gayrimenkullerin değeri -YapıEndüstri Merkezi’nin 2014 Türk Yapı Sektörü Raporu’na göre- 4,320 milyon dolara ulaştı.
Konut satışlarına bakarsak, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, yabancılara konut satışı 2014 yılında, bir önceki yıla oranla yüzde 70 artarak yaklaşık 19 bin adetle tarihî bir zirve yaptı (2013 yılında 12 bin 181). Anlaşılıyor ki, 2014’de satışları hızlandıran yeni ve kuvvetli bir faktör ortaya çıkmış.
Yabancılar taşınmaz alırken en çok hangi illeri tercih ediyor?  Bu iller, sırasıyla Antalya, İstanbul, Bursa, Aydın’dır. Sıralamaya Sakarya, Yalova, Trabzon da girebiliyor. Görüldüğü gibi biri dışında hepsi Batı illerimiz… 2013 başından bu yana yabancılara Antalya'da 13 bin 800, İstanbul'da ise 10 bin konut satılmış bulunuyor.
İstanbul için ilginç bir notum var, kaydetmeden geçemeyeceğim: Başta Ruslar ve Araplar olmak üzere yabancılar İstanbul’dan milyar dolarlık araziler satın almakta. Bunun için, havadan arsa “görücülüğü”ne çıkıyorlar. Şehri kuş bakışı dolaşıp hangi araziyi alacaklarına öyle karar veriyorlar. Bu amaçla 10 bin liradan başlayan paralar ödeyerek helikopter tutuyor, satın almak istedikleri bölgelerin üzerinde uçuşlar yapıyorlar. En çok da 3. köprü ve 3. havaalanı bölgelerini görmek istiyorlarmış. İkinci sırada gelenler ise, Büyükçekmece ve Çatalca civarı...



II) TOPRAK SATIŞININ OLUMSUZ ETKİLERİ

Yabancıya toprak satışı öyle sanıldığı gibi basit bir alış verişten, herhangi bir bir ticarî olaydan ibaret değildir. Türlü etkileri, ekonomiye zararları vardır. Bunları önceki bir makalemde inceledim[1]. Ancak başka zararlı etkilerle de karşılaşıyoruz. Son olarak köylüyü topraksızlaştırma etkisinden söz etmiştim: Bilindiği gibi yanlış tarım politikaları yüzünden çiftçimiz borç batağında; girdi fiyatları yüksek ve ürün fiyatları düşük…  Bu koşullar borçlarını kapatmak zorunda olan çiftçileri toprak satışına zorluyor.
Basında çıkan haberler arasında gözlemlerimi yaparken, yabancıya toprak satışının üç zararlı etkisine daha rastladım.
-Birincisi, sebep olduğu orman talanıdır. Örnek: Sapanca sınırları içinde Kartepe eteklerinde orman içinde yabancılara satılmak üzere yapılan inşaatlar, beton yığınları halinde hemen göze çarpıyor ve bir orman talanının işareti olarak kendisini gösteriyor.
-İkinci olarak, medyada bir “Dubai korkusu”na yer veriliyor. Adı şu haber içinde geçiyor, özetliyorum: Yabancıya konut satışında Dubai korkusu: Mütekabiliyet yasası sonrası, son bir yılda Türkiye’ye giderek artan bir yabancı ilgisi gözlemleniyor. Kuveyt ve Suudi Arabistan konut alımlarında başı çekmekte. Ayda yaklaşık 2 bin konutun yabancılara satıldığı, yılda 600 bin konutun üretildiği Türkiye’de 25 bin konutun yabancıya satılması azımsanacak bir rakam değil. Yabancıya konut satışında, aşırı talep ve fiyattaki hızlı iniş-çıkışa dikkat çeken uzmanlar bundan şu sonucu çıkarıyor: “Konutun metrekaresini 3 bin dolara alan biri, bunu 4 bin dolara satarsa, 4 bin dolara alan 6 bin dolara, 6 bin dolara alan 8 bin dolara satarsa,  bir tür kartopu etkisiyle giderek büyüyen bir yapının oluşması riski vardır. Dubai bunu yaşadı ve faturasını acı ödedi. Yatırımcı başka, kalıcı yatırımcı başkadır.”
-Üçüncü etki, satışların Türkiye pazarını açarak yabancıya ticaret yapma imkânı sağlamasıdır: Yabancılar, örneğin İngilizler konut alarak Türklere kiraya veriyorlar. Çoğu da vergi ödemiyor.Kendi insanımız, kendi vatanında kiracı konumuna düşerken, devlet de vergi kaybına uğruyor. Bundan başka yabancılar “yatırım” amaçlı da konut satın alıyorlar. Aldıkları konutu birkaç yıl sonra satarak Türkiye’nin sırtından para kazanıyorlar.

III) TOPRAKLARIMIZ HANGİ YOLLARDAN SATILIYOR?

AKP hükümeti Türkiye’de yabancıya toprak satışını artırmak için elinden gelen bütün imkânları deniyor. Örneğin, oturma izninin uzatılması, askeri bölgelerin satışa açılması, tarımda şirketleşme,“2B arazileri” ile kentsel dönüşüm gibi uygulamalar da bu amaçla kullanılıyor. Yabancılar yalnız ikamet amacıyla değil, “yatırım” amacıyla da konut talep ediyor.  Doğrudan yatırımlar da ev sahibi ülke arazisinin yabancıların eline geçmesi sonucunu doğurmaktadır.
-Yabancılar büyük şehirlerdeki kentsel dönüşüm projeleriyle özellikle ilgileniyorlar. Kentsel dönüşümün lokomotifi İstanbul… Burada da, 3'üncü köprü ile 3'üncü havalimanı gibi büyük projeler yabancıya gayrimenkul satışında öne çıkıyor.
Yeni belirlediğim üç hususu şöyle kaydedebilirim:
Birincisi, AKP iktidarı artık hazine arazilerini de satıyor. Sadece son dört yılda, değeri 10 milyar liradan fazla olan devlet arazisi satıldı. 2014 sonu itibarıyla, kamunun 246 milyar metrekare yüzölçümüne sahip taşınmazının satışı gerçekleştirilmiş bulunuyordu [ulusalkanal.com.tr,15.3.2015]. Bunlar arasında yabancıların eline geçen, bu yoldan yabancı ülkelerin millî servetine eklenen arazilerin de bulunması olasılığı yüksektir, önemle takibi ve araştırılması gerekir.
İkincisi, yabancı plasmancılar Emlak Konut ihalelerine de ilgi gösteriyor!  Dolar kurunun artması yabancı “yatırım”ı (doğrusu: plasman) artırınca, yabancılar ihalelere girmeye başladı. Talep çok, ancak şirket veya ortak bir girişim kurmak zorunluluğu var.
-Büyükşehir Yasası ile yabancılar artık köylerde de ev ve arazi sahibi olabiliyor. Çünkü daha önce köy statüsünde olan yerler, yasa ile mahalleye dönüştürülmüş bulunuyor.



IV) T0PRAKLARIMIZI KİMLER SATIN ALIYOR?

Ülkemizden en fazla gayrimenkul satın alanlar 36 bini aşkın müşteri ile İngilizler… Bunları sırasıyla Almanlar ve Ruslar izliyordu. 2013 yılında Ruslar atak yaparak İngiliz ve Almanları geride bıraktı. Almanlar ise her zaman ilk üç arasındadır. Toprak deyince, karşımıza İsrail mutlaka çıkar.  İsrail vatandaşları AKP döneminde Türkiye'de rekor düzeyde toprak alımı yaptı.
Türkiye son yıllarda Arap zenginlerinin de hücumuna uğramış bulunuyor. Artık gündemde olanlar, onlar... Bu yeni eğilim “Körfez ülkelerinin işgali” olarak niteleniyor. Aşağıda, bu nedenle ayrıntılı bilgi veriyorum.
Gerçekten Mütekabiliyet yasasında 2012’de yapılan değişikliğin ardından, Türkiye’de mülk edinen Ortadoğuluların sayısında büyük artışlar oldu. Şundan ki, yasadan önce Körfez ve Ortadoğu ülkelerinin Türkiye’de mülk edinmeleri daha zor koşullara bağlıydı. Doğrudan mülk edinemedikleri için, bu ülkelerin vatandaşları Türkiye’de ancak şirket kurarak mülk alabiliyorlardı.
İstatistiklere göre Körfez sermayesi 2013 yılında Türkiye’de 735 bin metrekarelik mülk sahibiydi. 2014’ün ilk on ayında 2 milyon metrekare daha yer satın aldı. Suudi Arabistan 910 bin metrekarelik taşınmazla birinci sıraya yerleşti. Körfez yatırımcıları en çok İstanbul’dan mülk aldı, İstanbul’u, Yalova, Sakarya, Bursa, Kocaeli ve Trabzon izliyor.
Araplar deyince, artık İstanbul’un tepeleri, yalıları akla geliyor. Çünkü bu tür yerlere çok düşkün görünüyor Araplar…, birer birer el koyuyorlar. Örnek vereyim: Sarayburnu'ndan Ortaköy'e kadar geniş bir alanı gören Sultantepe 2 milyar TL’ye satıldı... Sevda tepesi 400 milyona el değiştirdi. Sultantepe koruluğunda, 150 yıllık tarihî Hüseyin Avni Paşa Köşkü de bulunuyor. Küçüksu Kasrı'nın hemen yanında bulunan ve Boğaz'a hakim olan Sevda Tepesi ise, artık Suudi Arabistan Prensi Abdullah bin Abdülaziz'in mülkü olmuş bulunuyor. Türkiye’nin birinci, dünyanın ise dördüncü pahalı yalısı olarak bilinen Yeniköy’deki Erbilginler Yalısı da tam 100 milyon Yuro’ya Katarlı iş adamı Abdulhadi Mana A SH Al-Hajri’ye satıldı. Bu sonuncuda Erbilginler Yalısı’nın yanı sıra 2 ayrı köşk daha bulunuyor.
Araplar Türkiye’de gayrimenkul almakta o kadar hızlı ki, 2015 yılı Türkiye'den konut alacak Arapların yılı olarak ilan edilmiş bulunuyor. Bizim “vatan satıcıları” bunun hesabını da yapmışlar: Arap Gayrimenkul Yatırımcıları Komisyonu'nun tahminlere göre Araplar bu yıl Türkiye'de 20 bin gayrimenkul (konut ve arsa) satın alacakmış. Bu satışlardan Türk firmalarının kasasına yıllık 6 milyar dolar sıcak para girmesi bekleniyormuş. İnşaat sektörü ve siyasi irade bu “yatırımlar”ı destekleyici ve kolaylaştırıcı çözüm ve tedbirleri bir an önce almalıymış.
Arapların son birkaç yıldır istila ettiği yerlerden biri de Sapanca... Büyükşehir Yasası'ndan sonra ilçeye bağlı göl manzaralı orman içi köylerdeki ev ve araziler, Türk ortaklı önemli bölümü Suudi Arabistanlı ve Katarlı olan plasmancılar tarafından satın alınıyor, akabinde lüks villalar inşa ediliyor. Büyükşehir Yasası'ndan önce köy statüsünde olan ve şimdi mahalleye dönüşen Kartepe'de, orman içindeki ev ve arsaların tamamı satın alınarak, müteahhit firmalar tarafından 'Villaköy' e dönüştürülüyor.
Daha önce köy olan Dibektaşı Mahallesi'ndeki tüm arsa ve evler de satın alınarak burada Suudilerle ortak 'Dibektaş Hills' adı altında lüks villalar inşa ediliyor.
Araplar arsa alıyor, Türk taşeronlar inşaat yapıyor. 250 bin dolardan başlayıp 600-650 bine lüks villalar var. Daha çok Suudi, Katar, Dubaili ve diğer zengin Arap ülkelerinin vatandaşları alıyor.



V) TOPRAKLARIMIZI KİMLER SATIYOR?

Ülke topraklarını satarak geçimini sağlamak, Türkiye’de artık bir meslek haline geldi. Pek çok örnek verilebilir buna. Ben gözlemlerim sırasında karşılaştığım firmaları kaydetmekle yetineceğim.  Bunlar Türkiye’nin topraklarını yabancılara satarak para kazanıyorlar.
Biri yabancı:  Coldwell Banker… Diğeri yerli: Ağaoğlu İnşaat… Ve üç kuruluş daha: Sapanca'nın daha önce köy olan Dibektaşı Mahallesi'ndeki tüm arsa ve evleri satın alarak burada Suudilerle ortak 'Dibektaş Hills' adı altında lüks villalar inşa eden Efendioğlu İnşaat Şirketi…  Ve bir aracı şirket: Nissa İnşaat… Bir diğeri platform (realestatenews.com.tr): Amacı yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımlarını arttırmakmış. Ev almak isteyenleri Türkiye’de ağırlayacakmış. Ne vatanseverlik ama, insanın gözleri yaşarıyor!
İşte bir kuruluş daha: Gayrimenkul alımlarında Arap yatırımcıların, yaşadığı mağduriyetleri gidermek, onların huzur ve güvenli yatırım yapabilmelerini sağlamak (Türkçesi: Türkiye’de toprak sahibi olabilmelerini sağlamak) için bir de Arap Gayrimenkul Yatırımcıları Komisyonu kurulmuş. “Komisyon, Türkiye'de yatırım yapacak Arapların haklarını korumak ve Türkiye'deki güvenilir dostları olmak için herhangi bir çıkar gözetmeksizin faaliyet gösterecekmiş. Arapların güvenli yatırım yapmaları için gereken her türlü desteği vereceklermiş.

VI) MEVZUAT

Son olarak mevzuattaki -belirleyebildiğim- bazı değişikliklerle bunlarla ilgili gelişmeleri, değişikliklerin sonuçlarını kısaca belirteyim.
Önce Mütekabiliyet yasası…  Konut satışlarında mütekabiliyet yasasının etkileri kendini iyiden iyiye göstermeye başlamış bulunuyor. Yapılan yasal değişiklikler,  eskiden konut almaları mümkün olmayan birçok ülke vatandaşının da artık bu hakka sahip duruma gelmesi, talebi önemli ölçüde artırdı. Uzmanlar şu yorumu yapıyor: “Orta vadede aylık 4 bin-5 bin rakamlarına ulaşmak mümkün. Ancak bu rakama ulaşılsa bile, yıllık 60 bin adet konut; yıllık 1 milyon adetlik satış rakamı içinde, sektörün ufak bir kısmını (yüzde 6) oluşturacak.” Ancak bu değerlendirme uzun vadeli etkileri hesaba katmıyor. Not etmem gereken bir husus da şu: Karşılıklılık aramaksızın bazı Arap ülkeleri yurttaşlarının Türkiye'de taşınmaz mal edinmelerini mümkün kılan yasa, Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilmiş olmasına rağmen, karar Resmi Gazete'de yayımlanmadı. Araplara satış devam etti.
Bir diğer husus, arsa ve arazilerle ilgili: "Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip şirketlere, satın aldıkları arsa ve arazi gibi yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onayına sunma zorunluluğu getirildi. Aksi halde devletin arsayı bedelsiz geri alma hakkı bulunuyor."  İşte bir emlakçının,  Altın Emlak Genel Müdürü’nün bununla ilgili yorumu: “Yabancıların, 2 yıllık süre içinde sahip oldukları arsaya ilişkin proje üreterek bakanlığın onayına sunması gerektiğinin anlatılması gerekiyor. Bilgilendirilmemesi halinde yabancılar bu yatırımlarını kaybetme riski ile karşı karşıya kalacak. Bu da ülke ekonomisine duyulan güvenin ortadan kalkmasına neden olacaktır."
Bu yılın Ocak ayında basında yer alan bir habere göre, İmar Kanunu’nu değiştirecek bir tasarı ile yabancıların yatırımına imar güvencesi getiriliyordu. Buna göre, şirketlerin yatırım için aldıkları arazi ve arsaların imar planları 10 yıl süreyle değiştirilemeyecek. Tasarı yasalaştı mı, bilemiyorum. Yatırımın bu teşvikten yararlanabilmesi için, yeni teknoloji getirmesi, büyük ölçekli veya katma değeri yüksek olması gerekiyor. Yabancı gayrimenkul yatırımcıları ihalesine girdikleri arsaların imarlarının, izleyen yıllarda değiştirilmesinden şikâyetçi idi.

SONUÇ

1) Bundan önceki yazımda[2] şu bulgu ve sonuçları kaydetmiştim:
-Türkiye yabancıya toprak satışı konusunda dünyanın en önde gelen ülkelerinden biri haline gelmiştir. Bu bir “ifrat”tır.
-Yabancıya toprak satışının pek çok sakıncası var, bunlardan yeni biri de “köylünün topraksızlaşması”dır. Dolayısıyla tarımsal üretimi azaltıcı bir etkisi daha olduğu anlaşılıyor.
-Araştırmacılar, yabancıların Türkiye’den toprak alımında siyasi faktörün rolü üzerinde önemle durmalıdır.
-Yabancılar topraklarımızı kentsel dönüşüm, tarımda şirketleşme, 2B gibi çok çeşitli yollardan ele geçiriyor.
-Bir yanıt bekleyen husus da şudur: Türkiye’de tarım kesimi bunca sorun yaşarken, AKP hükümeti neden yurt dışında, Sudan’da tarım alanı kiralama yoluna gitmiştir?
-Türkiye’den toprak satın alan ülkelerden özellikle İngiltere, Almanya ve İsrail’in amaçları üzerinde durulmalı, bunların alımları ciddî bilimsel analizlere konu olmalıdır. Bu alımlarda siyasal amaç gütme olasılığı yüksek görünüyor.
2) Son gözlemlerimle bunlara aşağıdaki bulgu ve sonuçları da ekleyebiliyorum:
-AKP iktidarı boyunca yabancıya toprak satışında baş döndürücü bir artış görülüyor.
-Yabancılar en çok batı illerimizden taşınmaz satın alıyor. En çok satış olan iller arasında bir doğu ilimizin, Trabzon’un yer alması anlamlı… Nedeni araştırılmalıdır.
-Yabancıya taşınmaz satışının pek çok olumsuz etkilerine üç etki daha ekleyebiliyoruz: Orman talanı, “Dubai korkusu”, yabancıya ticaret imkânı.
-Bir diğer sonuç topraklarımızın satış yöntemleri ile ilgili…  Birçok usule başvuruluyor. Son belirlediklerim şunlar:  Hazine arazilerinin satılması, emlak konut ihaleleri,  köylerde ev ve arazi edinilmesi…
-Türkiye’den gayrimenkul satın alan “klasik” ülkeler arasına Arap ülkeleri de katılmış bulunuyor.
-Mevzuat giderek liberalleştirildi. Bu, insana “suda haşlanan kurbağa” öyküsünü hatırlatıyor. Başlangıçta yasal imkânlar bugün olduğu kadar gevşek değildi. Adım adım, hissettirilmeden bugünkü noktaya gelindi.

[1] Cihan Dura, Yabancıya Toprak Satışının Ağır Maliyetleri, http://cihandura.com/diger-yazilar/204-yabanciya-toprak-satiinin-air-malyetler.html
[2] Cihan Dura, Yabancılara Toprak Satışı Üzerine Gözlemler (2014), http://cihandura.com/ekonomi-yazilari/437-yabancilara-toprak-satii-uezerne-goezlemler-2014.html